Horeca Nieuws

Huurprijsverlaging (horeca)winkelruimte

Huurprijsverlaging (horeca)winkelruimte

19-06-2016

Huurprijsverlaging winkel

De omzetten van winkeliers staan als gevolg van de economische recessie en de toename van e-commerce onder druk, terwijl de huurprijzen van winkelbedrijfsruimte vaak nog is afgestemd op de “gouden jaren” van vóór 2008.

De economische terugval sinds 2008 heeft ertoe geleid dat de huurprijzen van (winkel)bedrijfsruimtes de afgelopen jaren sterk zijn gedaald en deze ontwikkeling zal zich de komende jaren nog voortzetten.

Voor nieuwe huurders die een huurcontract aangaan is dat uiteraard gunstig, maar bestaande huurders zitten veelal nog vast aan het “oude” huurcontract, met een relatief hoge huurprijs. Deze hogere huurlasten worden bovendien nog eens verstrekt door de jaarlijkse indexering, die uiteraard eveneens wordt berekend over de hogere huurprijs. Aldus ontstaat een zichzelf versterkend proces van scheefgroei, die weer leidt tot verslechtering van de concurrentiepositie van zittende huurders met een lopend huurcontract ten opzichte van nieuwe huurders.

Vóór aanvang van de huur voor winkelruimte komen huurder en verhuurder een huurprijs overeen die wordt vastgelegd in het huurcontract. Gedurende de vastgelegde huurtermijn (vaak 5 of 10 jaar) wordt die huurprijs hooguit geïndexeerd. Daarna kunnen partijen eventueel via de rechter een huurprijsverlaging afdwingen als de huurprijs uit de pas loopt met huurprijzen voor vergelijkbare winkelruimte in de omgeving.

Nu er relatief veel leegstand van winkelruimte is, staan de huurprijzen onder druk en is de onderhandelingspositie van huurders – met name van minder courante winkelruimte – versterkt. Als u hoge huisvestingslasten heeft kunt u de volgende acties ondernemen:

  • Vraag om huurverlaging tegen het einde van de huurperiode. Huurder en verhuurder kunnen een dergelijk voorstel eerst doen na het verstrijken van de eerste termijn van vijf jaar van het huurcontract. Laat huurder deze termijn verstrijken, dan is er overigens niets aan de hand: Bijvoorbeeld ook in het 7e jaar kan een voorstel tot huurverlaging worden gedaan;
  • Overweeg en bespreek een (gedeeltelijke) omzethuur waardoor de huurder in mindere tijden minder kwetsbaar wordt en partijen samen delen in een verbeterd rendement van de winkel;
  • Gaat de verhuurder niet akkoord met het voorstel tot huurverlaging, dan biedt de wet (de artt. 7:303 en 7:304 BW) de mogelijkheid om een huurprijsverlaging via de rechter af te dwingen.

Nu geen enkele winkelruimte exact gelijk is worden, om de onderlinge verschillen tussen de in het onderzoek betrokken winkels weg te nemen, door de onderzoekers onder meer de volgende correcties toegepast:

  • Correctie vanwege de locatie, waarbij bijvoorbeeld acht wordt geslagen op de passantenstroom;
  • Correctie wat betreft oppervlak. Bij winkels met een groter oppervlak, is de prijs per m2 meestal  lager dan die van winkels met een kleiner oppervlak (hoeft overigens niet altijd zo te zijn);
  • Correctie vanwege ligging in de winkelstraat/-centrum;
  • Indien geen directe vergelijkingspanden voorhanden zijn, dan worden ook wel middenstandsruimtes in het onderzoek betrokken met een afwijkende nering. Indien nodig, vindt ook dan een correctie plaats.

Meer informatie

Wilt u meer weten over uw mogelijkheden om de huurprijs van uw winkelvastgoed aan te passen of hebt u andere retail- of huurgerelateerde vragen? Het advocatenkantoor Lexcom te Amsterdam, geeft u graag juridisch advies. Lexcom laat zich in procedures als deze bijstaan door vaste makelaars/taxateurs, die goed bekend zijn met de lokaal geldende markt huurprijzen.



< terug naar overzicht